Từ ngày 1/8, theo Nghị định 95 hướng dẫn chi tiết một số điều của Luật Nhà ở 2023, các căn nhà chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ, sổ hồng) vẫn có thể được giao dịch nếu đáp ứng các điều kiện pháp lý cụ thể.

Dưới đây là 8 trường hợp cụ thể cho phép nhà ở chưa có sổ đỏ được mua bán, thế chấp.

1. Mua bán, thuê mua nhà trong dự án bất động sản

Trong các dự án bất động sản, chủ đầu tư cần có giấy tờ chứng minh nhà ở đủ điều kiện kinh doanh. Điều này cũng áp dụng cho nhà ở tái định cư hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư phải có giấy nghiệm thu đưa vào sử dụng nếu muốn bán các loại nhà có sẵn này. Đối với nhà ở xã hội và nhà cho lực lượng vũ trang nhân dân, chủ đầu tư cần có giấy tờ chứng minh đủ điều kiện giao dịch.

2. Nhà ở hình thành trong tương lai không thuộc dự án

Trường hợp mua bán nhà trên giấy không thuộc dự án, chủ đầu tư phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng. Nếu nhà ở không thuộc diện phải cấp giấy phép xây dựng, họ cần có giấy tờ chứng minh việc đầu tư xây dựng.

3. Mua bán, thuê nhà ở thuộc tài sản công

Giao dịch mua bán hoặc thuê nhà ở thuộc tài sản công phải có giấy tờ xác định nhà ở thuộc diện được thuê, bán theo quy định pháp luật.

4. Nhà tình nghĩa

Đối với nhà tình nghĩa, tổ chức phải có giấy tờ chứng minh về việc xây dựng nhà ở để tặng, cho.

5. Thế chấp nhà trên giấy

Chủ đầu tư dự án phải có các giấy tờ chứng minh đủ điều kiện khi thế chấp nhà trên giấy. Sản phẩm nhà ở phải xây xong phần móng và không thuộc một phần hoặc toàn bộ dự án đã thế chấp.

6. Cho thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở

Trong trường hợp cho thuê, mượn, ở nhờ hoặc ủy quyền quản lý nhà ở (trừ cho thuê nhà ở thuộc tài sản công), bên cho thuê, mượn phải có hợp đồng mua hoặc thuê ký với chủ đầu tư dự án. Nếu chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cần có thêm văn bản chuyển nhượng. Nếu tự xây dựng nhà ở, người dân phải có giấy phép xây dựng hoặc giấy chứng minh quyền sở hữu nhà ở.

7. Thừa kế nhà ở

Nếu thừa kế nhà ở, người tặng phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà. Trong trường hợp thừa kế nhà thuộc diện mua, thuê mua, bên bán phải có hợp đồng mua bán, thuê kèm giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc đầu tư xây dựng. Đối với nhà đầu tư xây mới, bên để thừa kế cần có giấy phép xây dựng và giấy chứng minh quyền sử dụng đất. Nếu thừa kế nhà theo quyết định của tòa án, người nhận phải có bản án hoặc quyết định của tòa.

8. Doanh nghiệp bị giải thể hoặc phá sản

Doanh nghiệp bị giải thể muốn bán nhà phải có quyết định hoặc thông báo việc giải thể. Trường hợp phá sản, họ cần có quyết định của tòa án.

So với Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99, quy định mới chi tiết hơn về các trường hợp mua bán, thuê mua nhà trên giấy. Đồng thời, quy định mới cũng siết chặt giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án, nhằm hạn chế tình trạng doanh nghiệp đã thế chấp dự án nhưng vẫn ký hợp đồng mua bán, góp vốn với người dân để huy động vốn. Việc nắm rõ các điều kiện pháp lý này sẽ giúp người dân và doanh nghiệp thực hiện các giao dịch bất động sản một cách an toàn và hợp pháp.