Bảng giá đất tăng tác động mạnh đến giá bất động sản

Theo Luật Đất đai 2024, các địa phương tự xác định giá đất theo thị trường hàng năm thay vì 5 năm như luật cũ. Điều này đẩy giá đền bù tiệm cận với giá thị trường, kèm các hỗ trợ đền bù được đưa ra chặt chẽ sẽ khiến chi phí đầu tư vào dự án tăng lên, dẫn đến giá thành bất động sản tăng.

Ban Thường vụ Thành ủy TPHCM vừa tổ chức hội nghị để xem xét chấp thuận chủ trương về sự cần thiết điều chỉnh và cách thức thực hiện điều chỉnh bảng giá đất theo quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/1/2020 của UBND TPHCM.

Theo Sở Tài nguyên Môi trường TPHCM, Luật Đất đai 2024 quy định, địa phương có quyền áp dụng bảng giá đất theo quyết định số 02 hoặc điều chỉnh bảng giá đất theo luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại TPHCM.

Trường hợp, nếu điều chỉnh bảng giá đất theo Luật Đất đai năm 2024 thì việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc theo quy định tại khoản 1, Điều 158 Luật Đất đai năm 2024, trong đó có nguyên tắc thị trường.

Sở Tài nguyên Môi trường TPHCM đã báo cáo 4 phương án giá đất để Ban Thường vụ Thành ủy TPHCM xem xét chấp thuận. Đây là các phương án mà trước đó Ban cán sự Đảng UBND TPHCM chỉ đạo Sở Tài nguyên Môi trường TPHCM phối hợp với các sở ngành, UBND quận huyện, TP. Thủ Đức và đơn vị tư vấn phân tích.

Trước đó, Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM đã đưa ra dự thảo quyết định điều chỉnh quyết định số 02/2020-QĐ-UBND của UBND TPHCM về bảng giá đất trên địa bàn. Theo dự thảo bảng giá đất này, 1 quận và 4 huyện có mức tăng giá đất tại một số vị trí đất trên 30 lần, cá biệt tại huyện Hóc Môn có mức tăng giá đến 51 lần.

Cụ thể, mức giá đất tại:

Theo bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó giám đốc Bộ phận định giá và tư vấn tài chính Savills Hà Nội, tác động lớn nhất của Luật Đất đai 2024 tới thị trường bất động sản là việc Chính phủ bỏ quy định về khung giá đất, trao quyền cho các địa phương tự xác định giá đất theo thị trường hàng năm thay vì 5 năm như luật cũ. Ngoài ra, luật cũng quy định chỉ được thu hồi đất khi đã bàn giao nhà ở tái định cư. Quy định này sẽ giúp khơi thông quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng, giúp việc triển khai các dự án diễn ra nhanh chóng.

“Tuy nhiên, việc giá đền bù tiệm cận với giá thị trường kèm các hỗ trợ đền bù được đưa ra chặt chẽ sẽ khiến chi phí đầu tư vào dự án tăng lên, dẫn đến giá thành bất động sản tăng. Savills ghi nhận không có nguồn cung mới dưới 45 triệu đồng/m2 trong quý II/2024. Kể từ năm 2020 đến nay, nguồn cung sơ cấp hạng C đã giảm 45% mỗi năm”, bà Vân nói.

Trong thời gian ngắn, giá nhà ở, đặc biệt là giá căn hộ sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung mới trên thị trường còn hạn chế, với khoảng 2.700 căn vào quý II/2024. 98% nguồn cung đến từ các dự án hiện tại, hầu như không có dự án mới.

Bà Vân cũng nhấn mạnh, nhìn vào nguồn cung trong tương lai tại Hà Nội, có khoảng hơn 100.000 căn hộ từ năm 2025 trở đi, cao gấp 10 lần so với nguồn cung chào bán hiện tại, các sản phẩm này chủ yếu tập trung ở khu vực ngoại ô. Khi nguồn cung căn hộ ở ngoại ô được cải thiện, giá bán tại khu vực này sẽ khó duy trì khả năng tăng nhanh như hiện tại.

Đề xuất phương án phản biện giá đất ở TP.HCM theo từng khu vực

Cần nhiều phương thức thẩm định giá 

Bà Ung Thị Xuân Hương, Phó Chủ tịch Hội Luật gia TP.HCM đề xuất lấy phương án 1. Đó là TP giữ nguyên, không điều chỉnh bảng giá theo Quyết định số 02/2020. Theo bà Hương, từ nay đến tháng 1/2026 còn đủ thời gian thẩm định giá đất cho phù hợp từng khu vực, từng vị trí.

Bà Hương đồng thời cho rằng, giá đất mới tăng cao hơn nên cần thời gian đủ dài để tuyên truyền, thông tin rộng rãi đến người dân, tránh tâm lý hoang mang, “gây sốc”. Bởi giá đất mới phải đảm bảo hài hòa lợi ích của 3 bên là: Nhà nước, người dân, doanh nghiệp.

Kiến nghị về phương pháp định giá đất, bà Hương cho rằng: “Nên thẩm định giá đất bằng nhiều phương thức để so sánh với nhau. Một việc có thể thực hiện hiệu quả là Mặt trận Tổ quốc Việt Nam các cấp tổ chức phản biện tại địa phương mình. Người dân từng khu vực, từng vị trí có điều kiện để phản biện về giá đất sẽ rất sát thực tế”.

Người dân cần quyền được lựa chọn 

Đối với các phương án còn lại, ngành chức năng TP dự kiến sẽ lấy bảng giá theo Quyết định 02/2020 và nhân với hệ số điều chỉnh, hoặc lấy theo tình hình thực tế tại địa phương.

Nhận định về các phương pháp này, ông Mai Thành Hà (ngụ phường 7, Quận 5) bày tỏ băn khoăn vì lâu nay việc thu hồi đất liên quan đến các công trình công cộng vẫn nhận nhiều khiếu nại.

Theo ông Hà, 4 phương án đưa ra sẽ tạo ra 4 đáp số khác nhau, vấn đề là khi người dân lựa chọn phương án có lợi nhất thì liệu Nhà nước có đồng ý hay không: “Hay là Nhà nước dùng các quyết định hành chính để đưa ra phương án tối ưu nhất không phải cho người dân mà cho Nhà nước. Điều này cần được cơ quan chức năng xem xét, vì từ xưa đến nay khi các phương án đền bù được đưa ra thì người dân hầu như không có quyền được lựa chọn”.

Ông Trần Việt Trung (ngụ phường Trường Thọ, TP.Thủ Đức) cho rằng, dù phương án nào thì cơ quan chức năng cũng cần thận trọng bởi những người đầu cơ có thể lợi dụng. Dẫn ví dụ về cuộc đấu giá đất ở Hà Nội mới đây, ông Trung lo ngại có sự thao túng để đẩy giá.

Do vậy, ông Trung đề nghị cần có thời gian, lộ trình thích hợp để điều chỉnh bảng giá đất tại TP.HCM: “Nhà nước nên từ từ, mỗi năm tăng bao nhiêu. Giả sử giá đất hiện nay là 60 triệu/m2 thì tăng lên 65, 67 triệu là cùng. Để cho người dân liệu cơm gắp mắm chứ đâu phải có sẵn tiền ngay được”.