Nguồn cung bất động sản phía Nam dự báo sẽ tăng mạnh trong thời gian tới. Tuy nhiên, sức cầu thị trường ra sao vẫn là ẩn số, khi bức tranh giao dịch còn chưa rõ nét.

Nguồn cung đến từ đâu?

Nhìn vào kế hoạch triển khai dự án được các doanh nghiệp công bố, có thể thấy, nguồn cung sản phẩm khá đa dạng và phân bố rộng hơn trước.

Trong đó, TP.HCM vẫn được xác định là thị trường có sức hấp dẫn lớn nhất về nhu cầu nhà ở thực lẫn đầu tư, song nguồn cung mới tiếp tục khan hiếm, với sản phẩm chủ đạo là các dự án căn hộ cao cấp, trong khi dự án tầm trung gần như vắng bóng.

Thay vào đó, tâm điểm của thị trường phía Nam sẽ tập trung tại vùng phụ cận của TP.HCM như Bình Dương, Long An, Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu.

Theo khảo sát, chỉ riêng tại thị trường Bình Dương từ nay đến hết quý II/2025, có khoảng 10 dự án mới tung sản phẩm ra thị trường, còn nếu cộng dồn cả các dự án cũ, ước tính năm 2025, khu vực này đón nhận ít nhất 20.000 căn hộ, đó là chưa kể các dự án đất nền, nhà phố.

Với thị trường Long An, năm 2025 dự báo sẽ là năm bùng nổ nguồn cung mới. Các ông lớn đổ về đây đầu tư phát triển các dự án thấp tầng với quy mô không hề nhỏ. Dự kiến sẽ mở bán trong 2025. Tung ra thị trường các sản phẩm nhà phố thương mại, biệt thự và đất nền chất lượng chuẩn chỉnh. Bên cạnh đó còn bảo chứng cho yếu tố “pháp lý sạch” tại thị trường này.

Ngoài các dự án thấp tầng, nhiều dự án chung cư cao tầng cũng dự kiến chào bán sản phẩm ra thị trường Long An trong năm nay. Với mức giá trung bình chỉ từ 2 tỷ/căn, mang đến lên cơ hội sở hữu hiếm có cho đối tượng khách hàng có nhu cầu ở thực.

Tại Đồng Nai, thị trường này được chú ý nhiều thời gian qua, ngoài triển khai đấu giá hàng loạt khu đất vàng, thì còn xuất phát từ việc các dự án bị vướng pháp lý đang được đẩy nhanh tháo gỡ để tung sản phẩm ra thị trường trong thời gian tới.

Một yếu tố khác khiến cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư quan tâm đến thị trường Đồng Nai, đó là năm 2025 được xem là thời điểm “điểm rơi” của hệ thống hạ tầng kết nối, từ dự án sân bay Long Thành đang được đẩy nhanh tiến độ để kịp đưa vào khai thác trong năm 2026, hay dự án cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu được khẩn trương hoàn thành cuối năm 2025, đến câu chuyện đầu tư mạnh các dự án xây dựng kết nối với TP.HCM như cầu Cát Lái…

Tương tự, bên cạnh kế hoạch đấu giá nhiều khu đất có vị trí đắc địa, mới đây, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã phê duyệt chủ trương đầu tư dự án Khu đô thị gồm tổ hợp các công trình nhà ở liền kề, biệt thự, chung cư, nhà ở xã hội; các công trình thương mại, dịch vụ thấp và cao tầng; khách sạn, công viên nước…, đáp ứng quy mô dân số khoảng 13.000 người và 11.000 khách du lịch.

Sự dịch chuyển của dòng tiền

Đến thời điểm hiện tại, giai đoạn khó khăn nhất của bất động sản đã qua. Nhìn lại các cột mốc trong quá khứ, có thể thấy rõ thời điểm này là điểm khởi đầu cho một chu kỳ mới.

Các yếu tố như kinh tế vĩ mô tăng trưởng ổn định, hành lang pháp lý bất động sản hoàn thiện hơn khi các sắc luật mới như Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực sớm, các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm được đồng loạt triển khai… sẽ góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản hồi phục nhanh hơn.

“Giai đoạn 2025-2026 là cột mốc để áp dụng, thi hành các luật mới. Khi hệ thống pháp luật đã ổn định thì thị trường sẽ ‘cảm’ được và giá bất động sản sẽ bắt đầu ‘nhảy’ theo. Hiện bất động sản mới ở giai đoạn đầu của sự phục hồi nên sự cảm nhận và nắm bắt thị trường của người dân còn chưa nhiều. Minh chứng là thời gian qua, giá đất nhiều nơi còn thấp hơn giá Nhà nước công bố”, Ông Nguyễn Lộc Hạnh – Tổng giám đốc Công ty Bất động sản cho biết, thị trường bất động sản hiện nay song hành cả cơ hội lẫn thách thức.

Cơ hội dành cho các nhà đầu tư có nguồn lực, còn thách thức vẫn là nguồn cung hạn hẹp, bất cứ khu vực nào cũng đang đòi hỏi sự chặt chẽ về pháp lý nên cung hàng sẽ còn hạn chế và giá cũng sẽ ngày càng tăng cao hơn.

Dự báo về xu hướng thị trường, ông Nguyễn Thanh Quyền – Tổng giám đốc Thắng Lợi Group cho rằng, năm 2025 sẽ là một năm đặc biệt, khi đánh dấu nhiều sự thay đổi từ chính sách đến tâm lý đầu tư.

Tâm lý dè chừng, chờ đợi cơ hội rõ ràng hơn từ cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư còn hiện hữu, nên thị trường vẫn theo xu hướng đầu tư có chọn lọc. Năm 2026, bức tranh thị trường sẽ rõ ràng hơn và năm 2027 nhiều khả năng sẽ là năm bùng nổ của bất động sản.

“Năm 2025, dòng tiền đầu tư sẽ có sự dịch chuyển từ nhiều nơi vào phía Nam, một phần do sau giai đoạn khó khăn kéo dài, giá cả đã trở nên hấp dẫn hơn, trong đó cơ hội thấy rõ nhất là điểm rơi của hệ thống hạ tầng bắt đầu hoàn thiện”, ông Quyền nói, đồng thời cho rằng, không phải toàn bộ thị trường phía Nam đều hấp dẫn, mà sẽ có sự phân hóa tùy vào khu vực và phân khúc sản phẩm.

Về khu vực, TP.HCM vẫn được xem là tâm điểm, nhưng do nguồn cung tại đây tiếp tục khan hiếm và giá quá cao, nên sức nóng sẽ lan tỏa sang các vùng phụ cận.

Trong đó, Đồng Nai được dự báo sẽ là khu vực có sóng đầu tiên bởi sự hình thành của sân bay Long Thành, cao tốc Bến Lức – Long Thành.

Kế đến sẽ là Long An – một thị trường đang được khởi động như những đại công trường, từ các dự án hạ tầng đến các dự án bất động sản lớn. Ngoài ra, Long An còn được ví là “sân sau” của TP.HCM nhờ khả năng đáp ứng được nhu cầu thực về nhà ở.

Còn theo ông Nguyễn Thanh Sang – Tổng giám đốc Công ty Bất động sản SG Holdings, trong mắt giới đầu tư, bất động sản vẫn là kênh đầu tư, tích lũy được ưa chuộng. Đáng chú ý, thời gian qua, đi đến đâu, gặp ai cũng đều nhận nhận thấy thông điệp chung, đó là “sự thay đổi”.

“Năm 2025 là năm bản lề chuyển giao giữa giai đoạn cũ và giai đoạn mới, nên sẽ không còn chuyện đất ở đâu cũng sốt, phân khúc nào cũng lên ngôi, cũng không còn chuyện đầu tư theo kiểu ‘đón gió’ quy hoạch hay mua gom đất nông nghiệp để chuyển đổi quy hoạch đón đầu…, mà thị trường sẽ bước vào giai đoạn đầu tư theo quy luật cung – cầu, đặc biệt là việc đảm bảo tình trạng pháp lý. Bởi vậy, không chỉ nhà đầu tư cá nhân hay người làm môi giới, mà cả chủ đầu tư hay doanh nghiệp môi giới cũng đều phải thay đổi để có thể thích ứng và tồn tại trên thị trường”, ông Sang nhấn mạnh.

Hiện tại, dù thị trường bất động sản đang tiến triển theo hướng ngày một tốt lên, nhưng khách hàng mới chỉ tập trung tìm kiếm các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, nhà phố nhỏ lẻ trong các khu dân cư, còn với các dự án “đánh bắt xa bờ” không đáp ứng nhu cầu này, pháp lý chưa đầy đủ… thì vẫn bị quay lưng, cho dù bán giảm giá.

Thực tế này khiến không ít doanh nghiệp vẫn đang đối mặt với đầy rẫy khó khăn, nợ bủa vây do không thể xoay xở được dòng tiền khi khi tài sản chất đống nhưng không bán được. Để có thể thoát khó, các chủ đầu tư này không còn cách nào khác là phải lấp đầy lỗ hổng về pháp lý dự án cũng như bài toán cung – cầu.

Tương tự, các doanh nghiệp môi giới, cá nhân môi giới thời gian tới cũng sẽ bước vào một cuộc cạnh tranh khốc liệt, đó là sự cạnh tranh trong việc tìm nguồn hàng để bán, cạnh tranh về tính chuyên nghiệp.