Đề xuất mới đây của Bộ Tài chính về việc áp dụng thuế suất 20% trên lợi nhuận từ chuyển nhượng bất động sản trong tính thuế thu nhập cá nhân, nếu được thực thi, dự kiến sẽ gây ảnh hưởng đáng kể đến thị trường bất động sản.

Bộ Tài chính hiện đang xem xét lựa chọn giữa hai phương pháp tính thuế, trong đó có phương án áp dụng mức thuế 20% trên phần lợi nhuận từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Chính sách này được kỳ vọng sẽ góp phần tăng thu ngân sách nhà nước từ thuế thu nhập cá nhân, tuy nhiên cũng làm dấy lên nhiều lo ngại về tính khả thi, đặc biệt là trong việc xác định, tính đúng và đầy đủ các chi phí liên quan đến giao dịch nhà đất.

2 phương án tính thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản

Bộ Tài chính vừa có báo cáo gửi các đại biểu Quốc hội về việc thực hiện các nghị quyết của Quốc hội về hoạt động chất vấn tại các kỳ họp Quốc hội khóa XV trong lĩnh vực tài chính.

Đáng chú ý, Bộ Tài chính cho hay trong quá trình sửa Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN), Bộ này đang nghiên cứu lựa chọn áp dụng giữa hai phương pháp tính thuế, phụ thuộc vào thông tin về giao dịch chuyển nhượng bất động sản.

  • Thứ nhất, trường hợp có cơ sở dữ liệu xác định được chính xác giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì áp dụng phương pháp thu thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản, quyền sử dụng đất.

Phương pháp tính bằng thuế suất (đề xuất mức 20% để tương đồng với thuế suất của tổ chức, doanh nghiệp nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với chuyển nhượng bất động sản) nhân với (x) thu nhập chịu thuế (bằng giá bán trừ tổng chi phí liên quan đến bất động sản chuyển nhượng).

  • Thứ hai là trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thuế TNCN được xác định trên tổng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với (x) thuế suất 2%.

Nếu thu thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản trên cơ sở thu nhập chịu thuế xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan thì đảm bảo đúng theo bản chất giao dịch kinh tế và phù hợp với chức năng đánh trên thu nhập phát sinh của sắc thuế TNCN.

Đánh giá về đề xuất áp thuế 20% trên phần lợi nhuận từ chuyển nhượng bất động sản, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan – cho rằng việc Bộ Tài chính nghiên cứu phương án này nhằm tiệm cận hơn với thực tế thị trường và tối ưu nguồn thu từ thuế thu nhập cá nhân cho ngân sách nhà nước.

Tuy nhiên, ông Tuấn nhận định rằng việc triển khai tưởng chừng đơn giản nhưng có thể phát sinh nhiều vướng mắc. Cụ thể, với cơ quan thuế, việc xác định chi phí đầu vào cho một giao dịch bất động sản là rất phức tạp, đặc biệt trong những trường hợp nhà được mua từ nhiều năm trước. Các khoản như chi phí mua, môi giới, cải tạo, sửa chữa, hay chi phí lãi vay nếu không được xác định chính xác sẽ dẫn đến tình trạng người dân phải chịu thuế cao dù lợi nhuận thực tế không đáng kể.

Trong bối cảnh thị trường có những giai đoạn sụt giảm mạnh như thời gian vừa qua, ông Tuấn cho rằng việc tiếp tục áp thuế 2% trên giá chuyển nhượng thay vì tính trên phần lợi nhuận với các giao dịch lỗ sẽ gây thiệt thòi cho người bán.

Về phía nhà đầu tư, ông Tuấn cho rằng nhóm này thường tính toán lợi nhuận cụ thể trên từng sản phẩm, nên nếu chịu thêm thuế 20% và phí môi giới 1-3%, họ sẽ cộng toàn bộ chi phí này vào giá bán, làm đẩy giá bất động sản tăng lên. Điều này có thể dẫn tới tình trạng khai hai giá khi công chứng, làm thất thu ngân sách.

Đối với người mua nhà để ở, ông Tuấn cảnh báo rằng chi phí tăng sẽ khiến việc tiếp cận nhà ở càng trở nên khó khăn hơn.

Từ đó, ông nhấn mạnh rằng chính sách thuế cần mang tính thúc đẩy thị trường phát triển, thay vì tạo ra lực cản cho giao dịch và thanh khoản, khiến cả người mua lẫn người bán e ngại tham gia thị trường.

Hai điều kiện cần có để tính thuế

Tuy nhiên, Bộ Tài chính cho rằng, để thực hiện được việc tính thuế theo phương pháp nêu trên đạt hiệu quả cần có 2 điều kiện:

  • Một là cơ sở dữ liệu về lịch sử giao dịch của thửa đất phản ánh đúng giá cả giao dịch của các lần chuyển nhượng;
  • Hai là quy định rõ tại văn bản quy phạm pháp luật các khoản chi phí được trừ và điều kiện về hóa đơn, chứng từ chứng minh, cũng như giá vốn của bất động sản chuyển nhượng.

Về cơ sở dữ liệu về lịch sử giao dịch của thửa đất: Hiện nay cơ sở dữ liệu của cơ quan thuế đã có chức năng tra cứu lịch sử giao dịch của thửa đất và tra cứu lịch sử giao dịch của người nộp thuế (từ năm 2018).

Tuy nhiên, mức giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng vẫn chưa đảm bảo đúng với giá giao dịch thực tế. Việc kiểm soát của cơ quan nhà nước để đảm bảo người mua, người bán ghi giá giao dịch trên hợp đồng đúng giá giao dịch thực tế hiện nay vẫn còn nhiều bất cập, nên việc thu nhập cơ sở dữ liệu về giá giao dịch trên thị trường cần thời gian và các công cụ tìm kiếm.

Về thu thập chứng từ, chứng minh liên quan đến chi phí chuyển nhượng bất động sản cũng như giá vốn của bất động sản chuyển nhượng, Bộ Tài chính nhận định với tình hình thực tế hiện nay thì việc xác định, chứng minh các chi phí liên quan được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế cũng gặp khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện do có khá nhiều loại chi phí liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Ngoài các loại chi phí dễ xác định như chi phí mua, chi phí xây dựng, sửa chữa, chi phí làm thủ tục, thì còn các khoản chi phí khó chứng minh như chi phí môi giới, chi phí lãi vay, chi phí bồi thường các bên liên quan,… dẫn đến khó khăn trong việc xác định đúng khoản lãi thu được trên thực tế, đặc biệt trong trường hợp người nộp thuế cố tình khai sai nhằm giảm số thuế phải nộp. Một số bất động sản chuyển nhượng có từ xưa hoặc được thừa kế, cho tặng… nên không xác định được giá vốn.