Bất động sản Việt Nam, đặc biệt là phân khúc đất nền, luôn đi theo chu kỳ “sốt, đóng băng, phục hồi”. Kể từ năm 1994, thị trường đã trải qua ít nhất 5 đợt tăng trưởng mạnh, và sau mỗi đợt, mặt bằng giá đều được thiết lập ở mức cao hơn, không quay về mốc cũ.
Nguyên nhân chính thường đến từ các cú hích như: khởi công hạ tầng lớn, thay đổi quy hoạch, điều chỉnh luật và dòng vốn đầu tư công – ODA.
- 2017–2018: Kiên Giang, Long An, Cần Thơ, Hải Phòng tăng giá mạnh từ 150% – 269%.
- 2018–2020: Hòa Bình, Thái Nguyên, TP.HCM… tăng 114% – 500% chỉ trong 2 năm.
- 2024: Dù thị trường chung trầm lắng, Bình Thuận, Hà Nội, Hưng Yên, Kiên Giang vẫn ghi nhận tăng trưởng 28% – 223%.
Những đợt tăng giá này thường gắn liền với sự kiện như: cao tốc khởi công, mở rộng đô thị, luồng vốn đổ mạnh, hoặc thông tin quy hoạch hành chính.
Mặt bằng giá mới sau mỗi “sóng”
Tại Tây Ninh (Long An cũ), một số khu vực như Phước Vĩnh Tây đã tăng gấp 3 lần chỉ trong 5 tháng (từ 10 lên 30 triệu/m²). Nhiều nơi ở Cần Giuộc, Bến Lức, Đức Hòa tăng 10% – 15% từ đầu 2024 đến nay.
- Hạ tầng là yếu tố dẫn dắt:
- Cao tốc Bến Lức – Long Thành thông tuyến đầu 2025.
- ĐT826E kết nối TP.HCM – Long An đã thông xe.
- Các tuyến như Vành đai 3 – 4, Nguyễn Văn Linh nối dài, DT827E… đang triển khai.
10 năm qua, giá đất nền tại Long An đã tăng gấp 2 – 3 lần, cho thấy tác động rõ rệt từ hạ tầng đến giá trị BĐS.
Những “đòn bẩy” tạo sóng mới
Ngoài hạ tầng, ba yếu tố lớn góp phần kích hoạt làn sóng tăng giá:
- Quy hoạch & sáp nhập hành chính: Tăng giá cục bộ 6% – 15% chỉ vài tuần sau thông tin.
- Lãi suất thấp: Kích hoạt dòng tiền nhàn rỗi từ tiết kiệm đổ vào đất nền.
- Tâm lý FOMO: Tin tốt về hạ tầng, quy hoạch dễ dẫn đến gom đất ồ ạt, đẩy giá lên cao.
Thị trường đầu 2025: Phục hồi có chọn lọc
Nửa đầu năm 2025, thị trường không tăng nóng trên diện rộng, nhưng đã có dấu hiệu ấm dần ở các khu vực hạ tầng hoàn thiện tốt như: Long An, Bình Dương, Đồng Nai. Giao dịch duy trì, giá không giảm sâu nhưng cũng không tăng đột biến. Các “điểm nóng” từ quý I đang dần hạ nhiệt, nhà đầu tư thận trọng hơn.
Tuy nhiên, giá vẫn neo cao do nguồn cung sơ cấp hạn chế, nhiều chủ đầu tư giữ hàng, chỉ ra sản phẩm nhỏ giọt để thăm dò thị trường.
Quý III/2025 – 2026: Sóng mới hay tăng trưởng bền vững?
Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, quý III/2025 là giai đoạn thị trường bắt đầu “đảo chiều thực sự”. Lãi suất ổn định ở mức thấp, hạ tầng tiếp tục hoàn thiện, quy hoạch được công bố dồn dập giúp tâm lý nhà đầu tư cải thiện rõ rệt.
Thị trường được kỳ vọng bước vào chu kỳ tăng trưởng ổn định, tập trung vào sản phẩm pháp lý rõ ràng, gắn với hạ tầng thực tế và có nhu cầu ở thực.
